土地流转调研报告（通用10篇）

　　一、产权登记与确认

　　（1）在酒店村2150座居住房中，只有850座房屋办理了房产证,都没办理宅基地使用权证。其不办理登记的原因有三点：①上级每年只有审批2户的指标，村里有个300座居住房的小区，也只分配了20户的办证指标，这远远不能满足群众的建房需要。②办证手续烦琐。要经过的程序有：村委——土地局——镇政府——规划局——环保局——建设局③要上交的费用有：土地保偿费、基础设施配套费、房产税。

　　（2）在酒店村有2612亩家庭承包地，1417多户农民全部都有办理承包地使用权证,其中转包2450亩，其余162亩土地由30户农户自己使用。转包的土地已全部签定了合同，确立了债权关系。

　　二、农村房产与宅基地流转

　　当前的农村房产、宅基地都是以转让为主，其市场需求量巨大，就酒店村而言，其市场需求约为200亩土地。虽然法律法规、政府文件规定，宅基地、房产不可私下买卖，在买卖时要交纳20的契税。但实际上，农民全在私下买卖，这种情况已经持续了很长一段时间。在买卖时，一般就是由双方协议后，签定契约，没有到政府备案。针对这种情况，我办对盘活、变现农村房产和宅基地，支持新农村建设提出三点建议：①政府要对土地统一规划。②政府要出台政策，允许买卖房产、宅基地，并适当收费，在审批时，不受指标限制。③简化办证手续。

　　三、土地承包经营全流转

　　（1）酒店村的家庭承包地流转形式主要以由镇政府主导，转包为主，2612亩的家庭承包地中，2450亩土地由村里统一整理并以每亩每年300元的价格（以当年500斤谷子的市场价格折算），27年的期限（以农户签定转包协议时的时间延算到第二轮土地承包30年期限到期为止）转包给以大拇指集团公司、融景花木有限公司为代表的一批企业，用以建设江镜农业园区。在此过程中，发现了一些问题，主要有：①大拇指集团公司在以每亩300元的价格承包下土地后，又以每亩700元的价格反包了一部分土地出去，群众对此意见极大。②融景花木有限公司主要经营的是苗木产业，当树木成长到一定时期后，要把整树卖出，在把树木从地里挖出时，土地的耕作层受到严重的破坏。③签定合同时，是由镇政府与企业签定，期限为27年。然而只有30的农户同意转包期限为27年，大部分农户对此长时间的转包并不同意。

　　（2）各地推动土地使用权流转和耕地适度规模经营的主要政策就是农业产业化的有关政策。主要措施有：①政府统一整理土地后，进行统一流转。②国家投入1600多万元，村财投入100多万元用于建设农业园区。③在土地流转过程中，要尊重农户的意见，农户自愿，才能进行统一整理。

　　四、农村集体非农用地入市的实践探索

　　酒店村的农村集体非农用地中的43.8亩，由镇政府以每亩1.64万元共72万元的价格统一征用，建成拥有52栋房屋的小区，再以每栋14万元的价格卖出。还有一部分830亩的土地，村委以每年每亩300元的价格，把其中陆地部分502亩的村集体土地承包出去，以每年5万元的价格把其中的320亩的水面面积承包出去，还有8亩土地无偿提供用于建设革命纪念馆。由于酒店村靠海，因此村里还有一块3000余亩的浅海滩涂。村委把这部分土地以每年8万元的价格，全部承包给农户。

　　五、农村产权市场建设

　　目前，酒店村还没有产权的评估机构和担保机构，只有一少部分的兼职中介人。其产权市场还不完善，缺少一批配套机构，银行也不允许农民进行抵押贷款。

　　酒店村是福清市国家级的固定观察点，具有典型的代表性，对我们制定农村政策法规，指导农村工作具有重要的模版作用。下面就这次酒店村调研，我办提出一些建议。

　　1、农村集体非农用地应由市政府有关部门统一拍卖，价格应由镇、村、村民协商制定，要适当的提高村集体、农户的分成比例。

　　2、农村集体非农用地的入市方式要以公开投标的形式，拍卖程序要有几个规范的基本程序，如农民自愿等。

　　3、在土地审批环节，手续烦琐、收费过高。应适当的简化手续，减少收费。

　　4、农民建房应严格按照镇、村的统一规划的要求进行。

　　5、每个镇应设立一个专职或兼职的评估机构、中介机构、交易机构，对农民买卖房屋、土地进行操作、指导和监督。

　　课题组组长：

　　成员：

　　执笔：

　　时间：20xx.x.x

土地流转调研报告 篇10

　　以家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营体制，是我国农村的基本经营制度，是党的农村政策的基石。从__届三中全会精神和实际来看，保障现有土地承包关系稳定并长久不变，赋予农民更加充分且有保障的土地承包经营权，建立健全土地承包经营权流转市场，加强土地承包经营权流转管理和服务，创新农业经营体制机制，是推进当前农村改革发展的重中之重。

　　一、农村土地流转现状及特点

　　依法完善农村土地二轮延包的村有627个，组4452个，耕地面积1349783亩，农户228365户。流转面积达175471亩，占总面积的13％，流转土地仍以种、养植业为主。涉及农户34254户，占总农户数15％，以流转期限划分，长期流转面积68434亩，占流转面积39％，短期流转面积107037亩，占流转面积61％；以流转方式划分，出租面积10528亩，占6％，转包面积107751亩，占61％，入股面积1755亩，占1％，互换面积54396亩，占31％，转让面积1041亩，占1％；土地净流出农户17046户，净流出面积35436亩。土地规模经营方面，30亩以上规模经营农户1627户，经营面积56945亩，其中~100亩以上经营户132户，经营面积14515亩。总体来看，农村土地流转主要呈现出三大特点：

　　1、流转规模日趋扩大化。近几年来，随着农村“打工”经济的不断发展，农村劳务输出规模的不断壮大，越来越多的农民，特别是青年农民离开土地，走出家门寻找致富门路，加速了农村土地的流转，农村土地流转规模呈逐年扩大之势。

　　2、流转形式日趋多样化。农村土地流转主要有五种类型。一是转包型。指原承包方将部分或全部土地的承包经营权转移给其他农户，承包方与发包方原承包关系不变。这种形式在为主要形式，转包土地面积达10.78万亩，占流转总面积的61％。二是互换型。为了耕种方便、发展规模经营或发展优势产业的需要，农户之间或农户与集体经济组织按照自愿、互利的原则串换承包地。全市为5.44万亩，占流转总面积的31％。三是租赁型。就是农户将土地租赁给本集体经济组织以外的单位或个人。全市为1.10万亩，占流转总面积的6％。四是入股型。就是农民将土地以股份的形式参与经营。全市为0.17万亩，占流转总面积的1％。五是转让型。就是原承包户有了比较稳固的非农经营项目或稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将土地承包经营权让渡给本集体经济组织内其他农户经营。全市为0。10万亩，占流转总面积的l％。

　　3、流转主体日趋多元化。参与农村土地流转的除一般农户外，农村专业大户、农民专业合作组织、农业企业也参与到农业规模经营中。目前，有多家农业企业和农民专业合作社参与了土地流转。如沙湖镇万荷堂莲业有限公司，鼓励扶持农户发展莲业种植，发展种植大户100多户，参与土地流转面积1800多亩。镇天利养鸡专业合作社，发展养殖大户30多户，以亩平600元左右价格租赁农户承包耕地600亩左右，进行规模化养鸡。

　　二、取得的主要成效及存在问题

　　农村土地的合理流转，提高了农村土地利用率，有效整合了农业资源，产生了比较显著的经济效益和社会效益。一是促进了农村产业结构调整。全市农村土地流转17.55万亩中，80％用于发展水产、蔬菜、畜禽等优势产业，做到了优势产业板块不断发展壮大。二是扩大了农业规模经营。农村土地流转就是为了发展规模经营，以取得规模效益。如今年全市采取转包、租赁、互换、入股、转让等形式集约开发，发展新的水产养殖面积10万亩。三是促进了农村劳动力转移和农民增收。农村土地的合理流转；不仅为外出务工的农民解决了后顾之忧，而且还使务工农民从中获得了一定收益。四是维护了农村社会稳定。制定了符合实际，操作性强的农村土地纠纷调处责任制，安排专人负责，按照“属地管理、分级负责”的原则妥善调处了各类土地纠纷。

　　从调查情况看，全市农村土地流转还存在一些突出问题：

　　1、土地流转行为不规范。农户之间的土地流转，多通过私下口头协议，将土地流转给邻居或亲属，没有签订合同；有的村组存在少数人种“霸王田”，导致承包费兑现难、农户间土地不均等问题而引发纠纷，难以解决，存在着这种农户间口头约定流转土地的现象。